SWPDL- zakup dla inwestora z czym to się wiąże?

SWPDL  czyli Spółdzielcze Własnościowe Prawo do Lokalu to obok odrębnej własności nieruchomości jedna z najczęściej spotykanych form własności mieszkania. Z czym się wiąże? Jakie są ograniczenia dla osób kupujących lokal na własne potrzeby mieszkaniowe, a jakie dla inwestorów mających na celu zakup nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem?

Obecnie na rynku nieruchomości jest ogromna ilość ofert zakupu mieszkania z informacją o SWPDL. Być może jest ich zdecydowanie więcej niż kilka lat temu lub być może są one bardziej widoczne dla inwestorów. Dzieje się tak dlatego, że jednak jest to ograniczone prawo rzeczowe, które w swojej istocie komplikuje nieco dalszą „obróbkę” mieszkania tj. zakup, remont czy wynajem. Odrębna własność lokalu jest prawem pełniejszym i dającym więcej możliwości inwestycyjnych, a na pewno ich łatwiejszym  i bezpieczniejszym zakupem. Dlatego też wytrawni i doświadczeni inwestorzy, którzy muszą szybko podjąć decyzję o zakupie, bo często cena nieruchomości mieszkań do remontu jest kluczowym czynnikiem decydującym o zakupie, z chętniej wybiorą odrębną własność lokalu niż SWPDL.

Dodatkowo często spotykamy się z sytuacją, że właściciele mieszkań wystawionych na sprzedaż sami nie orientują się co tak na prawdę posiadają. Jedna z naszych negocjatorek wspomina ciekawą sytuację.

Jedna z właścicielek sprzedawanego mieszkania do ostatniej chwili twierdziła, że nie wyodrębniała nigdy pełnej własności i na 100% ma SWPDL. Była tego pewna do tego stopnia, że nawet u notariusza twierdziła inaczej. Dla naszych inwestorów była to bardzo korzystna sytuacja, gdyż kobieta wszystkim konkurentom pragnącym zakupić mieszkanie, usilnie tłumaczyła swoje racje, napisała tak również w ogłoszeniu. Finalnie dzięki temu, a być może dzięki mieszance innych tricków negocjacyjnych typu zakup na chrześnicę udało się znegocjować cenę mieszkania, aż o 50 tyś.

Zaskoczeniem jest ciągle dla mnie, że nawet spora część pośredników nie dosyć, że nie wie jaki jest stan prawny lokalu to jeszcze nie wie dlaczego dla inwestorów to ważna sprawa. Może i dobrze, bo dzięki temu powstał nasz projekt www.negocjatorki.com, dzięki któremu szukamy dla inwestorów zakupów mieszkań spełniających określone kryteria inwestycyjne i sprawdzamy mieszkania pod kątem formalnym.

Jednak co zrobić, gdy wypatrzone mieszkanie, o idealnych parametrach zarówno cenowych jak i metrażowych czy lokalizacyjnych ma właśnie status SWPDL? Czy odrzucać to mieszkanie z tego powodu? Odpowiedź nie jest jasna, a na pewno nie jednoznaczna.

Jest to związane przede wszystkim z trudnością szybkiego określenia czy nie ciążą na tym prawie problemy, trudności czy zadłużenia związane może nie tyle co z samym mieszkaniem, a dokładnie z budynkiem, spółdzielnią czy z gruntem. Drugim problemem ze SWPDL jest fakt, iż ze względu na chęć rozliczania się z podatków SWPDL daje inwestorowi tylko 2,5% amortyzacji, a nie 10% tak jak odrębna własność.

Problemami prawnymi zajmiemy się za chwilę, ale czy amortyzacja ma aż tak duże znaczenie, żeby omawiać tą kwestię przy okazji tego artykułu? Otóż tak. Myślę, że dla wielu osób, śmiało powiem, że dla zdecydowanie ogromnej większości ma znaczenie, ile zysku zostanie w portfelu właściciela po odjęciu kosztów.

Koszty przygotowania mieszkania z rynku wtórnego do wynajmu są jednym z ważniejszych czynników, które inwestor bierze pod uwagę podczas zakupu nieruchomości. Koszty prowadzonych generalnych remontów w lokalach o średniej wielkości przez naszą firmę wynosiły dotychczas od ok 70 tys do nawet 180 tys. Do tego dochodzą koszty wyposażenia i umeblowania, homestagingu – czyli zabawy z dekoracjami, które wyjątkowo dobrze i szybko podnoszą wartości wizualne ważne przed sesją zdjęciową, sama sesja zdjęciowa czy spacer 3D. Warto uwzględnić również koszty sprzątania czy pierwszej rekrutacji najemców. To daje już całkiem spory wachlarz kosztów, który należy przewidzieć w kalkulacji inwestycyjnej. Więcej o remontach na facebooku www.facebook.com/Pokoje69pl

Pocieszeniem dla inwestora jest fakt, iż obojętnie czy zakupi mieszkanie SWPDL czy w odrębnej własności koszty wymienione powyżej można amortyzować stawką 10%. Nie jest prawdą, że remont przy SWPDL można amortyzować tylko jako 2,5%. Polecam tutaj konsultacje z mistrzami księgowości w nieruchomościach www.wynajmistrz.pl Od 5 lat korzystam z usług wynajmistrza, a dokładniej Marka Golca, który z ogromną wiedzą o podatkach w najmie udziela nam najważniejszych wskazówek.

Amortyzacja ma ogromne znaczenie dla inwestycji. Bardzo szybko licząc 10% wartości lokalu o cenie zakupu 500 tys plus remont 100 tyś. daje rocznie 60 tyś kosztów. W praktyce oznacza to, że aż 60 tyś przychodu rocznie od najemców jest zupełnie legalnie nieopodatkowana. A szczegółowo opodatkowana jest, ale koszty amortyzacji pomniejszają o tą wartość dochód rozliczany z urzędem skarbowym. To szczególny walor ponieważ 60 tys. rocznie to 5 tyś miesięcznie, a dodatku jeśli oprócz amortyzacji odejmiemy, odsetki od kredytu oraz czynsz do spółdzielni czy opłatę za zarządzanie lokalem do operatora wyjdzie, że może nawet mając przychód 7 czy 8 tyś miesięcznie nie zapłacimy podatku dochodowego.

Amortyzacja jest też ważnym kosztem, bo oprócz jej mocy obniżania podatków, jej błędne wyznaczenie będzie miało konsekwencje przynajmniej na 10 kolejnych lat. Koszty remontu wliczają się do amortyzacji, jednak należy pamiętać o odjęciu wartości gruntu pod budynkiem. Szczegółowo amortyzacja opisana jest w książce, którą nakazuję kupić każdemu inwestorowi zarówno wchodzącemu na rynek nieruchomości jak i doświadczonemu, który szuka dla siebie ciekawych rozwiązań podatkowych lub na stronie wynajmistrza  Amortyzację można stosować nie tylko w momencie gdy rozliczamy się w ramach działalności gospodarczej, ale również w ramach najmu prywatnego.

Amortyzacja wyznaczona raz, kontynuowana jest przez kolejne okresy najmu i nie może być zmieniana. Zmiana może nastąpić tylko i wyłącznie w przypadkach zmiany właściciela lokalu czy zmiany prawa własności np. w przypadku, gdy ze spółdzielczego prawa do lokalu uda na nam się wyodrębnić pełną własność. Taka zmiana jest też kluczem do rozwiązania zagadki czy warto kupować na inwestycję SWPDL. Aby taką zmianę móc przeprowadzić należy zgłosić się do spółdzielni z prośbą o umówienie się na akt notarialny celem wyodrębnienia pełnej własności. Zwyczajowo taki akt dokonywany jest u notariusza wskazanego przez spółdzielnię, ponieważ notariusz zaprzyjaźniony ze spółdzielnią posiada komplet dokumentów niezbędnych do tego procesu.

O ile spółdzielnia nie będzie widziała przeciwskazań formalnych, taki lokal można na ogół w kilka tygodni wyodrębnić w postaci aktu notarialnego. Z całością kosztów powinnyśmy zmieścić się w kwocie do 2 tyś. Czy spółdzielnia zabronić wyodrębniania lokalu? otóż nie, mamy do tego prawo. Jaka jest więc trudność? O tym dowiesz się w kolejnym artykule. W powyższym zdaniu „gdy ze spółdzielczego prawa do lokalu uda na nam się wyodrębnić pełną własność”, słowo „uda” jest nie bez powodu zastosowane. W niektórych przypadkach tego się po prostu nie da zrobić.

Więc czy w ogóle spółdzielcze prawo do lokalu nadaje się do wynajmu? Czy oprócz amortyzacji są jakieś inne niedogodności związane ze SWPDL?

Myślę, że ogromne znaczenie ma fakt pełności prawa. Jak sama nazwa wskazuje spółdzielcze, czyli prawo spółdzielni. Choć w drugim członie mówimy własnościowe, to jednak kto ma większe prawo do lokalu spółdzielnia czy my? Dla właścicieli szukających mieszkania na własne potrzeby mieszkaniowe z myślą o tym, że chcą sami w nim zamieszkać i nie planują przeznaczyć lokalu na wynajem, różnice w codziennym życiu są praktycznie żadne.

Różnica może iść nawet na korzyść, gdyż przy SWPDL opłata za użytkowanie wieczyste czy za podatek od nieruchomości odprowadzana jest w miesięcznym czynszu do spółdzielni – warto sprawdzić jej wysokość w wykazie czynszu otrzymywanym przy każdej zmianie wysokości czynszu ze spółdzielni czy w elektronicznym eboku prowadzonym przez niektóre spółdzielnie. Nie trzeba się fatygować do urzędu miasta, a później co roku pilnować czy nie wzrósł czasem podatek za nieruchomość czy wcześniej opłata za użytkowanie wieczyste.

Oprócz powyższej korzyści nie znam innych mających jakiekolwiek znaczenie dla sprawy. Znam natomiast jeden ważny powód, dla którego nawet jeśli jesteś osobą kupującą na własny użytek warto się pokusić o wyodrębnienie pełnej własności. A mianowicie w przypadku kiedy chcesz prowadzić prace remontowe w swoim lokalu, spółdzielnia przy SWPDL może chcieć mieć większą władzę nad tym, co w twoim lokalu będzie zrobione. Dodatkowo taki twór prawny jak SWPDL dla wielu osób, a szczególnie obcokrajowców nie jest zrozumiałe. Być może kiedyś zmierzysz się z potrzebą sprzedaży mieszkania, a tym samym ograniczysz sobie możliwość sprzedaży dla znaczącej grupy klientów, która właśnie z powodu nieznajomości tego terminu kupić od ciebie nie będzie chciała.

W przypadku najmu z punktu widzenia nawiązywania umów z najemcami nie ma żadnego znaczenia czy wynajmujesz lokal jako pełna własność czy spółdzielcze własnościowe prawo. Spółdzielnia nie może ci ani zabronić ani pomóc w wynajmie, ten fakt jest neutralny. Jednak większość inwestorów szczególnie tych, którzy rozliczają się w najmie prywatnym na skali podatkowej czy w działalności liniówką z urzędem skarbowym, będzie dbała o wyodrębnienie pełnej własności ze względu na korzyści podatkowe. 

Reasumując w sytuacji, gdy kupujesz lokal SWPDL i sprawa jest czysta prawno- formalnie oprócz 4-krotnie niższej stawki amortyzacyjnej i niedogodności mogących powstać przy prowadzeniu remontu nieruchomość w formie spółdzielczego prawa do lokalu nie różni się zbyt od odrębnej własności lokalu w życiu codziennym. Jest jeszcze kilka innych szczegłów o których warto opowiedzieć, ale to już w ramach indywidualnych konsultacji.

Życzymy wszystkim takich zakupów gdy SWPDL jest czyste i klarowne i w przyszłości będzie możliwe wyodrębnienie pełnej własności w razie konieczności. Jednak tajemnica tej formy prawa mieszkaniowego leży w innym miejscu. Bardzo często zdarza się, że pod SWPDL kryją się niespodzianki rodem z poliszynela. Takie które, nie dość, że nie pozwolą na wyodrębnienie pełnej własności, co dla inwestorów jest po prostu 4 razy mniej opłacalne pod kątem amortyzacji, to jeszcze może okazać się, że lokal który kupujemy jest zadłużony przez działania spółdzielni na kilka milionów albo kryje się pod nim nieuregulowany grunt pod budynkiem. Ale to tylko niektóre błędy, mogące wystąpić w tym przypadku.

Warto zaczerpnąć wiedzy u profesjonalistów, którzy jednak z większą pewnością dla bezpieczeństwa transakcji będą wiedzieli jak formalnie sprawdzić czy nieruchomość nadaje się na inwestycje. Kontakt do negocjatorki, która nie tylko sprytnie negocjuje ceny nieruchomości ale też potrafi rzucić okiem formalności związane ze SWPDL na stronie www.negocjatorki.com W naszym dosie biznesowym znajdują się zakupy zarówno na w miarę bezpiecznej pełnej własności jak i trochę bardziej skomplikowanym SWPDL jak i nawet na nieuregulowanym gruncie i jeszcze w kredycie. Swoją drogą o co chodzi z nieuregulowanym gruntem pod budynkiem przeczytacie TUTAJ.

W jaki sposób więc można sprawdzić czy bezpiecznie jest kupić akurat wybrane przez nas mieszkanie? Z drugiej strony jakie zagrożenia mogą wystąpić, które trudno będzie przewidzieć podczas zakupu? Jak się przed tak ważnymi błędami uchronić? O tym dowiesz się w kolejnym artykule pn. 6 strasznych tajemnic SWPDL- niby można, a jednak nie

Jeśli artykuł Ci się podobał, udostępnij go na FB, zostaw lajka lub po prostu napisz wiadomość. W najbliższym czasie przygotowujemy się do zakupu dla inwestorów kolejnych nieruchomości na SWPDL, warto na ten temat rozmawiać. Odpowiemy na wszelkie pytania dotyczące zakupów inwestycyjnych na rynku wtórnym.

Artykuł został opublikowany dzięki materiałom zgromadzonym przez www.negocjatorki.com