UWAGA UWAGA! Petycja do Kancelarii Sejmu oraz Miasta St. Warszawy!
Dołącz do petycji w sprawie nieuregulowanych gruntów! W końcu ruszyło się coś w inicjatywie społecznej. Ileż można cierpieć przez nieuregulowane grunty? W jednej ze spółdzielni z Targówka na stronie zamieszczono petycję, którą może podpisać każdy obywatel, a zwłaszcza ten, którego dotknął problem nieuregulowanych gruntów. Jeśli mamy współwłasność małżeńską to również i małżonek, czy inni członkowie rodziny. Sprawa dotyczy całej Warszawy, nie tylko dzielnicy Targówek. Więc jeśli macie nieruchomości w innych dzielnicach to zadbajcie o swój interes, bo tylko sami możemy coś wywalczyć. Sprawa jest świeża z 2020 r. Działajmy! Drukujmy i wysyłajmy!
Pobierz pliki: 01_2020_informacja_zarzadu
Stan prawny Spółdzielczego Własnościowego prawa do lokalu (SWPDL) na nieuregulowanym gruncie
Większość dostępnych mieszkań z rynku wtórnego ma założona księgę wieczystą. Część mieszkań spółdzielczych ma również taką księgę. Bez założonej księgi wieczystej mieszkania bank na ogół nie udzieli kredytu na zakup mieszkania. Jeśli takowej nie ma wystarczy KW gruntu – jeśli tylko ten jest uregulowany.
W czasach dawnych zakładano KW nieruchomości bez uwagi na to, czy grunt pod blokiem należy do spółdzielni czy tez nie. Od 24 maja 2013 r. od momentu uchwały Sądu Najwyższego (sygn. akt III CZP 104/12), stwierdzono, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia. Po tej uchwale, notariusze przestali podpisywać akty notarialne zakupu i sprzedaży nieruchomości z założona księgą wieczystą mieszkania, ale w bloku który stoi na gruncie nieuregulowanym. Banki przestały tym samym udzielać kredytu na zakup takich mieszkań.
W chwili obecnej notariusze podpisują już akty notarialne, jednak banki nie udzielają kredytów, na zakup takich nieruchomości. I to ogromna szkoda, bo nieruchomości z prawem spółdzielczym na gruncie nieuregulowanym to często bardzo atrakcyjne mieszkania, położone w genialnie skomunikowanych częściach miasta.
Okazje cenowe
Prawda jest taka, że dla większości z czytelników zakup takich nieruchomości może być niewykonalny, chociaż cena ich jest niższa o ok 20-30% niż nieruchomości z pełna własnością na gruncie uregulowanym. Dają tez większą swobodę negocjacji ze sprzedającym, gdyż ten otrzyma zdecydowanie mniej ofert być może nawet o ok. 80% mniej, niż gdyby sprzedawał nieruchomość na gruncie uregulowanym. Taki obraz daje nam duże pole do działania, jednak warto zastanowić się co się stanie gdy my sami kiedyś będziemy chcieli tą nieruchomość sprzedać.
Oceniam, że w momencie sprzedaży przyjdzie do nas tylko 20% zainteresowanych oferentów, którzy będą mogli zakupić mieszkanie za gotówkę. Myślę, że dziś większość transakcji zakupu (i to zdecydowana większość ok 80%) odbywa się przy pomocy kredytu hipotecznego. Powyższe dane Nieuregulowany grunt skutecznie powoduje odrzucenie wniosku kredytowego przez większość banków. I to jest ważne: przez większość, ale istnieją wyjątki. Obecnie dwa banki udzielają kredytu na nieruchomości na gruncie nieuregulowanym. Sprawdziłam osobiście tą ścieżkę i wiem ze 100% działa. Z przyjemnością omówię cała procedurę i pomogę Wam przejść przez proces zakupu takiej nieruchomości.
Ryzyko zakupu SWPDL na nieuregulowanym gruncie i SWPDL wogóle
Musimy jednak pamiętać, że SWPDL to zakup ograniczonego prawa do lokalu, a nie pełnej własności. Możemy w tym mieszkaniu oddychać, sprzedać je, darować, ale w sumie nie jest to nasze mieszkanie, a prawo do korzystania z tego lokalu. Na co dzień nie ma żadnych różnic w użytkowaniu takiego lokalu. No może sam fakt, zamiast płacić opłatę za użytkowanie wieczyste do właściciela np Urzędu Miasta, płacimy do spółdzielni.
Tutaj zacytuję wypowiedz mojego instruktora Sprawy związane z obrotem mieszkaniami spółdzielczymi i zagrożeniami z tym związanymi, można podzielić na dwa typy. Ich charakter kryje się w odpowiedzi na pytania;
- czy mieszkanie jest położone w nieruchomości o uregulowanym, czy nieuregulowanym stanie prawnym;
- czy nieruchomość jest obciążona długiem hipotecznym.
W pierwszym przypadku, jeżeli nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny – nie można mówić ani o własności wyodrębnionej, ani o ograniczonym prawie rzeczowym, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, tylko o ekspektatywie tych praw czyli w „tłumaczeniu na polski” OBIETNICĘ/PRZYRZECZENIE otrzymania takich praw, O ILE ZOSTANĄ SPEŁNIONE WARUNKI UMOŻLIWIAJĄCE NADANIE IM ICH. A o tym jak realizowane są warunki możemy przeczytać w folderze informacyjnym jednym z osiedli https://www.msmenergetyka.pl/filesN/StrGlowna/Aktualnosci/files/Folder_informacyjny_o_sprawach_terenowo-prawnych.pdf
W drugim, wyodrębnienie własności mieszkania będzie wiązało się z powstaniem hipoteki łącznej, obciążającej takie wyodrębnione mieszkanie do jej pełnej wysokości. Oba te zagrożenia w zasadzie z mocy prawa winny być uwidocznione w KW danej nieruchomości. Czasem jednak, najczęściej z winy notariusza lub pracowników wydziału KW sądu, następuje „poślizg” w dokonaniu tych zapisów i wtedy może pojawić się problem. >>Mogą też pojawić się takie informacje jednak niefortunnie kupujący nie dopatrzy się tych spraw, a notariusz „zapomni” powiedzieć.
Perspektywa na przyszłość
Pogłoski mówią, że trwają prace legislacyjne mające na celu uregulować kwestie sporne dot gruntu. Niestety prace trwają wyjątkowo wolno i nieskutecznie. Podejrzliwi twierdzą, że fakt, iż duża część mieszkań w Warszawie ma w dalszym ciągu nieuregulowany status gruntu spoczywa w intencji lokalnych mafii lub pewnie w tysiącach innych interesantów, którzy maja interes w niejasnym stanie prawnym gruntu. Obecny stan skutecznie uniemożliwia zakup nieruchomości gruntowych w ścisłym centrum miasta, albo inaczej mówiąc ściśle warunkuje kto taki grunt może nabyć.
Osobiście nie byłabym tak rygorystyczna w ocenie. W mojej opinii zakup nieruchomości w dniu dzisiejszym może nabywcom przynieść korzyści w postaci wzrostu wartości nieruchomości po naprawie stanu prawnego w Polsce. Swoja drogą podczas zakupu, warto dowiedzieć się w spółdzielni, jak dokładnie przebiegają prace dot. regulacji stanu prawnego gruntu. Może się okazać, ze sprawa już jest w sądzie i kwestia uregulowania może pomyślnie się zakończyć jeszcze w krótszym czasie. Choć tu nie polecam szczególnie optymistycznie podchodzić do sprawy, gdyż czas oczekiwania na rozwiązanie sprawy w sądzie może się znacznie wydłużyć. Być może prace legislacyjne wprowadzone wprowadzone ze styczniem 2019 r. dotyczące użytkowania wieczystego przyspieszą ten proces.
Warto natomiast pokłonić się nad faktem, że nawet jeśli grunt jest uregulowany, to zakup SWPDL może, ale nie musi w przyszłości przynieść negatywne konsekwencje. O ile na nieruchomości gruntowej na której usadowiony jest budynek nie czyha żaden wierzyciel, to bez problemu możemy wyodrębnić dalej własność mieszkania i cieszyć się nowym nabytkiem. Natomiast w mniej optymistycznym scenariuszu jeśli spółdzielnia jest zadłużona, a wierzyciel zabezpieczy się hipoteką łączną, staniemy się posiadaczami przykładowo 2 milionów – niestety DŁUGU! odpowiadamy bowiem całym swoim mieszkaniem za długi spółdzielni.
Podsumowanie
Jeśli nieruchomość stoi na gruncie o statusie nieuregulowanym – budynek został pobudowany na gruncie nie należącym do spółdzielni pozostaje zakup nieruchomości za gotówkę bądź zakup w dwóch bankach, które weryfikują czystość transakcji po nr KW nieruchomości, a nie gruntu.
Być może to sformułowanie nie jest poprawne politycznie jednak potwierdzam na podstawie własnego doświadczenia, że można otrzymać kredyt na zakup takiej nieruchomości. Transakcja nie będzie jednak prosta, łatwo też na każdym kroku popełnić błąd. Przykładowo zgłosiła się do mnie kiedyś klientka, z prośbą o pilną i gorącą pomoc. Była właścicielką nieruchomości stojącej na gruncie nieuregulowanym. Nie miała świadomości jak duże znaczenie może mieć ów fakt. nie chciała zataić tego faktu przed sprzedającym, więc poprosiła w spółdzielni o adnotację o stanie prawnym gruntu. Ta informacja w jednej chwili zaprzepaściła sukces wniosku kredytowego. W rezultacie bank odmówił finansowania zakupu tej nieruchomości, w dodatku był to bank, który właśnie do tego typu transakcji jest przeze mnie rekomendowany.
Aby uniknąć zbędnych problemów przy przeprowadzeniu procedury kredytowej zachęcam do skorzystania z usług profesjonalnego doradcy kredytowego. Jeśli nie macie Państwo obecnie swojego doradcy, który potrafi przeprowadzić taką transakcję to zapraszam do zadawania pytań oraz kontaktu przez formularz doradca kredytowy. Proces zakupu nieruchomości zwłaszcza jako SWPDL warto skonsultować, aby nie narazić się na niepotrzebny stres i problemy.
Natomiast kolejne wnioski dotyczą oceny ryzyka biznesowego. Zakup SWPDL może potoczyć się w dwóch wersjach w przyszłości: w optymistycznej opcji SWPDL może szybko i skutecznie zostać przekształcone w odrębna własność lokalu, tym samym można założyć KW i amortyzować wynajmowany lokal stawką 10% od następnego miesiąca po dniu, kiedy uda nam się własność wyodrębnić.
Musimy wziąć jednak pod uwagę ocenę ryzyka i założenie scenariusza pesymistycznego, a mianowicie zakup SWPDL obojętnie czy na uregulowanym czy na nieuregulowanym gruncie, może skończyć się tym, że nie będziemy mogli wyodrębnić własności. A dokładniej formalnie będziemy mogli to zrobić, jednak przejmujemy na siebie odpowiedzialność za dług często wielomilionowy wpisany przez wierzyciela, a kwestia amortyzacji zakończy się na poziomie 2,5%. W przypadku jednak nieuregulowanego stanu gruntów mogą też pojawić się roszczenia do gruntu, wnuków, prawnuków właścicieli lub kogokolwiek innego kto uważa, że taki grunt jest jego i może przejąć zabudowania znajdujące się na terenie ich działek.
Zachęcam, aby każdy z moich inwestorów obecnych czy przyszłych lub po prostu osób chcących kupić mieszczanie ocenił indywidualnie ryzyko, potencjalne szanse i zagrożenia. Po rozważeniu wszystkich za i przeciw jeśli nieruchomość jest w dalszym ciągu korzystna inwestycją, nie widzę przeciwwskazań do zakupu. Jeśli jednak mamy wątpliwości, co do jakiegokolwiek zapisu czy to w KW czy w dokumentach spółdzielni koniecznie należy udać się na konsultacje do dobrego radcy prawnego.W ramach projektu www.negocjatorki.com również pomagamy w wielu sprawach.
Dołącz do petycji w sprawie nieuregulowanych gruntów! Pobierz 01_2020_informacja_zarzadu