Jak czytać Księgę Wieczystą?

W tym artykule dowiesz się:

• Co musisz wiedzieć o jest Księdze Wieczystej nieruchomości?

• Czym jest księga wieczysta nieruchomości?

• Odrębna własność lokalu a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

• Czytamy rozdziały KW– zupełnie jak w książce

• Czego musisz się bać: służebność gruntowa czy osobista

Co musisz wiedzieć o jest Księdze Wieczystej nieruchomości?

Przed podjęciem decyzji o zakupie, a nawet już podczas wstępnej analizy ryzyka i opłacalności zakupu mieszkania, powinniśmy dokładnie przyjrzeć się Księdze Wieczystej mieszkania. Dzięki temu uchronimy się przed straconym czasem i rozczarowaniem, gdy jednak nie będziemy mogli zakupić mieszkania, albo gorzej gdybyśmy kupili mieszkanie z wadami prawnymi, które przez wiele lat nie pozwolą nam na zamieszkanie w nim. Weryfikacja już najważniejszych rozdziałów KW dla wprawnego oka zajmuje kilka minut, a daje pełen klarowny obraz prawny nieruchomości.

Czym jest księga wieczysta nieruchomości?

To podstawowy dokument każdego mieszkania. Można uznać, że tak jak każdy człowiek posiada dowód osobisty, tak mieszkanie posiada Księgę Wieczysta. W KW tak jak w dowodzie dowiemy się ile mieszkanie ma lat, jakie ma cechy, wyczytamy ważne numery i terminy. Oczywiście musimy pamiętać, że istnieją grupy osób nie posiadające dowodów tożsamości – to nasi milusińscy, dzieci do 18 r. ż. Oczywiście jest grono niepełnoletnich osób, posiadające już okresowy dowód tożsamości. W Polsce istnieje możliwość wyrobienia dowodu już od 13 roku życia. No więc jak to jest z tym porównaniem?

Czy na pewno wszystkie nieruchomości muszą mieć założoną księgę wieczystą? Czy na pewno wszystkie księgi wieczyste maja taką samą moc prawną? Otóż, aby odpowiedzieć na to pytanie omówimy obecnie podstawowe 2 rodzaje własności nieruchomości:

1. Odrębna własność lokalu – najpełniejsza forma własności lokalu, zawsze z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku- takie mieszkanie zawsze będzie miało założoną KW. Uważa się, że jest to najbardziej wartościowe prawo, gdyż mówi o 100% pełnej własności.

2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – nabywasz prawo do pełnego korzystania z lokalu, a nie sam lokal. Lokal jest nadal własnością spółdzielni. Codzienna forma użytkowania w niczym się nie różni takiego mieszkania z odrębną własnością lokalu, jednak istnieją pewne różnice w niewielu czynnościach np. remonty, podatek od nieruchomości, wysokość taksy notarialnej przy zakupie, czy ewentualna wysokość stawki amortyzacji (2,5% dla SWPdL lub stawka indywidualna 10% przy nieruchomościach własnościowych) – przy ewentualnym wynajmie mieszkania. Mieszkania SWPdS zazwyczaj nie mają założonej księgi wieczystej. Możemy mieć z nimi do czynienia w przypadku mieszkania od dewelopera, gdy koszty udziału w budowie nie zostały jeszcze spłacone lub tez w przypadku zakup mieszkań z rynku wtórnego z czasów PRLu, jeśli własność mieszkania nie została jeszcze wyodrębniona. W prawdzie ale również istnieją przypadki ze mieszkania ze statusem spółdzielczego prawa i założoną KW w dodatku na gruncie nieuregulowanym i o tym będziemy pisać w dalszej części tego artykułu.

Dokładne omówienie różnic między SWPdS, a pełną własnością omówimy w innym artykule, który ukaże się już w kolejnym miesiącu.

Czytamy rozdziały KW– zupełnie jak w książce

Kapitalnym ułatwieniem dla kupujących jest strona prowadzona przez Ministerstwo Sprawiedliwości, na której znajduje się elektroniczny spis ksiąg wieczystych. Wystarczy wpisać tam nr KW i jak na tacy otrzymasz wszystkie ważne informacje o stanie prawnym nieruchomości, sprawdzisz metraż, rozkład pomieszczeń, poprzednich właścicieli, zobaczysz czy na mieszkanie zaciągnięty jest kredyt bądź czy pojawiają się jakieś inne wierzytelności. https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do

Po wpisaniu w polu nr księgi właściwego nr oraz klikniecie przycisku wyszukaj księgę wyskoczy wynik wyszukiwania księgi wieczystej.

Możemy sobie teraz przejrzeć aktualna treść KW i zobaczyć, co obecnie zapisane jest w księdze. Księga składa się z 4 rozdziałów:

DZIAŁ I-O – OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

DZIAŁ I-SP – SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ

DZIAŁ II – WŁASNOŚĆ

DZIAŁ III – PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA

DZIAŁ IV – HIPOTEKA

W dziale pierwszym podzielonym na dwa podrozdziały dokładnie sprawdzimy metraż nieruchomości oraz pomieszczenia w lokalu oraz inne prawa związane z nieruchomością. Warto zwrócić uwagę czy zgadza się stan faktyczny ze stanem opisanym w księdze. Zdarzają się bowiem takie anomalia, że faktyczna powierzchnia lokalu podawana przez właścicieli różni się od stanu zapisanego w dokumentach, gdyż właściciele w wyniku wcześniejszych działań przywłaszczyli sobie część wspólną bloku np. zagospodarowali korytarz, a w rzeczywistości nie maja praw do zarzadzania ta częścią. W tym dziale wskazany jest adres administracyjny nieruchomości, poprzez powiat, gminę, miejscowość, numer ewidencyjny działki bądź działek, jak również opisuje budynek posadowiony na działce.

W dziale drugim opisany jest stan władania nowego właściciela, tj. przed zakupem będą tam dane obecnych właścicieli, po zakupie pojawicie się już Wy. Właściciele, współwłaściciele wymienieni są w tej części księgi wieczystej z imienia i nazwiska. W księdze wieczystej wpisane są również imiona rodziców właścicieli, współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz ich PESEL.

W dziale trzecim – moim zdaniem najważniejszym pod kątem oceny ryzyka nieruchomości jest spis praw, roszczeń i ograniczeń przypisany do lokalu. Tu znajdziemy zapisy o ograniczonych prawach rzeczowych tj. Służebności osobista i gruntowej. Służebność osobista różni się od gruntowej przede wszystkim tym, że przyznaje określone uprawnienia (np. prawo przechodzenia i przejazdu do drogi publicznej) wyłącznie indywidualnie oznaczonemu właścicielowi określonej nieruchomości (osobie fizycznej). Z kolei służebność gruntowa daje to prawo każdoczesnemu właścicielowi tej nieruchomości.

Służebność osobista ma charakter niezbywalny i niedziedziczny – wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Służebność gruntowa przynależy jest niejako „do gruntu”, a służebność osobista tylko do określonej – wskazanej – osoby, będącej właścicielem nieruchomości.

Do najpowszechniejszych roszczeń gruntowych, napotykanych w dziale III księgi wieczystej, należy służebność gruntowa, jednak z punktu widzenia bezpieczeństwa transakcji zakupu mieszkania powinniśmy być uczuleni jednak na drugi rodzaj służebności – służebność osobistą. Do najczęstszych służebności osobistych należą miedzy innymi:

• służebności mieszkania,

• zawarcie umowy przedwstępnej,

• ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu komorniczym,

• ograniczenia w postaci zakazu sprzedaży nieruchomości,

• zakaz rozbudowy nieruchomości.

Sytuacja służebności mieszkania dotyczy najczęściej tzw. dożywotniego mieszkania. Może się bowiem okazać, że po jakimś czasie od chwili zakupu nieruchomości, zgłosi się do nas osoba, która posiada prawo dożywotniego mieszkania w części mieszkania np. pokoju i korzystania z kuchni oraz łazienki. W przypadku przeoczenia przez nas informacji o prawie dożywotniego mieszkania, będziemy musieli takie prawo uszanować i mieszkać wspólnie z babcią Janiną przez długie lata

Przeoczenie zapisu o dożywociu może również skutkować w przyszłości odmową kredytu przez bank. W dodatku gdybyśmy jednak zakupili taka nieruchomość w formie gotówkowej co ma miejsce najczęściej podczas licytacji komorniczych, może się okazać, że dożywotnio będziemy musieli mieszkać z lokatorem, a tego nikomu z nas nie życzę.

W dziale czwartym – jest mowa o hipotece umownej tj. dowiemy się czy na nieruchomość został zaciągnięty kredyt. Nie jest to przeszkodą podczas zakupu mieszkania, ponieważ kredyt zaciągnięty przez obecnego właściciela zostaje spłacony przez wybrany przez nas bank w pierwszej kolejności. Pozostałą cześć kapitału po spłacie kredytu otrzymuje właściciel. Pojawienie się wzmianki o kredycie nie wpływa negatywnie na ocenę wartości nieruchomości, nie wiąże się także ze znaczącymi niedogodnościami. W chwili zakupu nieruchomości skredytowanej przez kogoś wcześniej, niezbędne będzie przed uzyskaniem naszego kredytu i podpisaniem umowy końcowej otrzymanie zaświadczenia z banku o saldzie do spłaty zadłużenia.

Podsumowanie

Reasumując artykuł przygotowałam 5 wskazówek, które pomogą Wam zrozumieć wagę sprawdzania KW:

1. Większość dostępnych mieszkań na rynku nieruchomości stanowi odrębną własność lokalu, jednak istnieją też mieszkania ze statusem spółdzielczego prawa do lokalu.

2. 80% nieruchomości zakupywana jest przez pośrednictwo banku przy pomocy kredytu hipotecznego, jednak ok 20% to ciągle transakcje gotówkowe

3. Podczas rozmowy ze sprzedającym warto zadać pytanie o nr księgi wieczystej nieruchomości, aby móc samodzielnie sprawdzić stan prawny mieszkania

4. Jeśli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, a grunt pod budynkiem jest uregulowany, można założyć KW i spokojnie przystępować do zakupu

5. Przed zakupem nieruchomości sprawdzamy każdy rozdział KW, a szczególną uwagę zwracamy na to, czy w rozdziale III nie pojawia się wzmianka o możliwości dożywotniego mieszkania.

Zachęcam do sprawdzenia własnych nieruchomości bądź nieruchomości w naszej rodzinie, abyśmy mogli biegle wyciągać wnioski z pojawiających się tam wpisów. Jestem ciekawa Waszych pytań i opinii po sprawdzeniu waszych Ksiąg Wieczystych. Zachęcam do dyskusji i zadawania pytań.