BŁĄD 2 – Kupowanie pasywów

My podjęliśmy decyzję, że nie kupujemy domu na własne cele mieszkaniowe, a mieszkanie na inwestycję. Taki schemat powtórzyliśmy dokładnie 4 razy, jednak za każdym razem kupowaliśmy mieszkanie z przeznaczeniem na inny typ wynajmu.

Przed nami druga część artykułu nt. 8 poważnych błędów, które uniemożliwiają Ci osiągnięcie wolności finansowej. W poprzednim wpisie omówiliśmy ogólny problem z zarabianiem pieniędzy. Aby przejść całą drogę postawimy 8 kroków – naszych rozdziałów.   Możesz przeczytać pojedyncze błędy, ale dopiero lektura całości pozwoli na ocenę, czy na pewno tego błędu nie popełniasz. Zapraszam do lektury i podzielcie się waszą opinią.

1. BŁĄD: Nieumiejętność zarabiania pieniędzy.
2. BŁĄD: Kupowanie pasywów.
3. BŁĄD: Brak nawyku oszczędzania.
4. BŁĄD: Wiązanie się z niewłaściwą osobą, która ogranicza twoje możliwości.
5. BŁĄD: Próby zbudowania bogactwa na aktywach innych osób.
6. BŁĄD: Niefinansowe myslenie czyli kredyty na nic niewarte rzeczy.
7. BŁĄD: Brak wiary w swoje mozliwosci.
8. BŁĄD: Błędne myślenie nt bogactwa.

BŁĄD 2: Kupowanie pasywów

Niektórzy z Was stwierdzą, że są w o tyle lepszej sytuacji, że zarabiają pieniądze, może nawet nie najmniejsze. Być może stać Was na zakup lepszego samochodu, telewizora, najnowszego PlayStation, może macie już swoje wymarzone mieszkanie czy dom. Część z Was stwierdzi, ze zakup mieszkania to nawet efekt wyrzeczeń przez wiele lat i inwestycje, które zaowocują w przyszłości. Być może, na niektóre z nich zaciągnęłaś pożyczkę czy kredyt z wiarą na to, że przyniosą Ci korzyści materialne. Otóż wyprowadzę Cię z błędu- niestety one nie zaowocują. To wszystko są Twoje pasywa i absolutnie nie możesz traktować ich jako aktywa. To samo mieszkanie, użytkowane w odmienny sposób może być zarówno pasywem jak i aktywem. Pasywami są wszystkie te zakupy, które służą zaspokajaniu Twoich potrzeb, nie przynosząc żadnego zysku. To bardzo ważna zasada edukacji finansowej, ważne jest, abyś odróżniała pasywa od aktywów. Posłużę się prostym przykładem, abyś mogła w łatwy sposób zapamiętać tą zależność.

Przykład. 1

Para Jurek i Marysia właśnie zaciągnęli kredyt na 500 tys. zł na zakup własnego mieszkania. Podjęli tą decyzję wspólnie, mając dosyć mieszkania w wynajmowanych, źle urządzonych mieszkaniach. Kwota kredytu wystarczyła im na zakup 50 mkw, 2 pokojowego mieszkania tj. 1 sypialnia plus salon z aneksem kuchennym, w nowym budownictwie, w bardzo dobrym standardzie. Lokalizacja mieszkania nie była dla nich bardzo istotna, większe znaczenie miał dla nich standard wykończenia, dodatkowe funkcjonalności jak garaż podziemny, dwie nowoczesne windy. Ponieważ Marysia pracowała w centrum miasta, nie przeszkadzał jej fakt dojazdu 30-40 min do pracy komunikacją miejską. Jurek natomiast pracował poza miastem, wiec dojeżdżał ok 1 h swoim nowym samochodem prosto z salonu, najnowszy model BMW X6 za 360 tys zł.

Dwa lata później zamieszkali w swoim nowym mieszkaniu i właśnie z nadzieją spodziewają się dziecka. Marysia źle się czuła, wiec odeszła na wcześniejsze zwolnienie lekarskie, co wpłynęło na comiesięczny przypływ gotówki do gospodarstwa domowego. Jurek natomiast teraz podjął się dodatkowej pracy, by móc spłacić 1800 zł kredytu plus 550 zł miesięcznego czynszu i opłaty za garaż. Dojeżdża teraz ok 1 godz. 45 min, gdyż dodatkową pracę podjął w innej części miasta. Pięć lat później przyszedł czas na kolejne dziecko. Oboje doszli do wniosku, że ich mieszkanie jest za małe na już 4 osobową rodzinę, więc podjęli decyzje o zakupie innego większego mieszkania oraz bardziej rodzinnego samochodu. Nauczeni doświadczeniem wybrali się do swojego doradcy kredytowego. Okazało się jednak, że bank nie chce udzielić im kredytu, ponieważ pensja Jurka musi być dzielona już na 4 osoby, a kredyt zaciągnięty na poprzednie mieszkanie zdecydowanie obniża im zdolność kredytową wyliczoną przez banki. Postanowili więc sprzedać samochód, jednak wartość rynkowa auta po 5 latach użytkowania wynosiła już tylko 180 tys. zł.

Bilans wyklarował się następująco:

• Strata na aucie 180 000 zł

• Kosz opłaty za czynsz 550*24=32 000 zł

• Kredyt cala rata (1800*24=43 200 zł)

• Strata ok. 255 000 zł w ciągu 2 lat!

Przykład 2.

Kasia i Mariusz wynajmowali razem mieszkanie w Warszawie, użytkowali 15 letni samochód średniej klasy o wartości ok 25 tys. zł, oboje płacili za czynsz, postanowili więc zakupić mieszkanie dla siebie, jednak zdecydowali, że dopóki nie mają dziecka, zamieszkają tylko w 1 pokoju, a 2 pozostałe wynajmą. Dzięki temu, co miesiąc wpływało im do portfela 2000 zł, 1500 zł płacili za kredyt, a ok 500 zł czynszu za mieszkanie. Po dwóch latach postanowili sprzedać mieszkanie i kupić inne, bo Kasia otrzymała propozycję pracy w innym mieście oraz planowali powiększyć rodzinę. Bez problemu sprzedali swoje mieszkanie, a przez 2 lata najemcy w kredycie spłacili im jeszcze 20 tys. kapitału. Bilans w tym przypadku przedstawia się następująco:

Bilans wyklarował się następująco:

• Koszt mieszkania Kasi i Mariusza 0 zł (gdyby nadal wynajmowali płaciliby ok 1500 zł tj. 1500*24=36 000 zł)

• Cześć kapitałowa kredytu ok 780 zł (780*12=18 720 zł)

• Zysk z wynajmu 2 pokoi 36 000 zł (2*1000*24=48 000 zł minus czynsz 500*24=12 000zł)

• Strata odsetek o kredytu ok (720*24=17 280 zł)

• Samochód stracił na wartości przez dwa lata ok 7 tys.

• Po dwóch latach wartość ich portfela wzrosła o ok. 66 000 zł

Różnica między tymi dwoma decyzjami wynosi aż 321 000 zł. Tyle warte jest podejmowanie prostych decyzji finansowych przez 24 miesiące. Zastanów się jak teraz wygląda twoja sytuacja finansowa? Gdzie mieszkasz ile płacisz za mieszkanie? Czym jeździsz? Czy kupujesz coś na raty? Przelicz sobie to w perspektywie jednego miesiąca i później roku. Wykonaj to ćwiczenie właśnie teraz, bo najlepsza chwila do działania jest już. Jaki wynik uzyskałeś?

A teraz spróbuj odpowiedzieć sobie na moje ulubione pytanie: czy własny dom jest aktywem czy pasywem? Być może podpowiedzią w tym pytaniu będzie szybka charakterystyka naszych inwestycji. My podjęliśmy decyzję, że nie kupujemy domu na własne cele mieszkaniowe, a mieszkanie na inwestycję. Nasze pieniądze zaoszczędzone z pracy zawodowej przeznaczyliśmy na zakup pierwszego mieszkania 3 -pokojowego w Warszawie na Mokotowie, które samo na siebie pracowało i przynosiło nam kolejne oszczędności do portfela z wynajmu. I tak zaczęły wpadać do nas pierwsze środki z przychodu pasywnego. Dzięki wynajmowaniu każdego z pokoi osobno maksymowaliśmy zyski, do tego stopnia, że po spłaceniu rat i czynszu do spółdzielni oraz wszystkich opłat pozostawały nam pewne oszczędności w portfelu.  Jednocześnie dalej pracowałam na etacie i szykowałam się do kolejnej inwestycji.

Taki schemat powtórzyliśmy dokładnie 4 razy, jednak za każdym razem kupowaliśmy mieszkanie z przeznaczeniem na inny typ wynajmu. Dwa pierwsze mieszkania kupiliśmy jeszcze pracując na etacie, podczas zakupu trzeciego mieszkania podjęłam decyzję o odejściu z pracy. 4 mieszkanie kupiliśmy już ze środków z działalności firmy pokoje69.pl. Musieliśmy poczekać na „zrobienie się” zdolności kredytowej, bo niestety banki traktują przedsiębiorcę jako mniej wiarygodnego partnera do udzielenia kredytów bankowych, niż pracownika na etacie. I tu podpowiedz dla ciebie jeśli właśnie dziś pracujesz na etacie. Zdolność kredytowa to twoje narzędzie do zbudowania wolności finansowej. Jak posługiwać się tym narzędziem oraz o wszystkich naszych inwestycjach przeczytasz w kolejnych artykułach.

Jeśli chciałbyś porozmawiać, czy dopytać na temat powyższych wyliczeń, dowiedzieć się czegoś więcej o kredytach, odsetkach, wynajmowaniu mieszkań napisz w komentarzu lub skontaktuj się przez formularz. Jeśli jesteś gotowy na kolejny krok zapraszam do ciekawego artykułu BŁĄD 3 Brak nawyku oszczędzania