6 strasznych tajemnic SWPDL dla inwestora – niby można, a jednak nie

W poprzednim artykule SWPDL – zakup dla inwestora z czym się to wiąże omówiliśmy ogólne powody, dla których warto na inwestycję w wynajem mieszkań wybierać mieszkania o pełnej własności. Możesz też sprawdzić ten artykuł, żeby dowiedzieć się co, zrobić jeśli zamierzasz kupić mieszkanie SWPDL, a w następnej kolejności wyodrębnić pełną własność.

Dla większości inwestorów zakup SWPDL jest mniej opłacalny ze względu na mniejszą, bo tylko 2,5 % amortyzację, a nie jak przy odrębnej własności 10%. Jest to i tak lepszy wynik, bo w mieszkaniach z rynku pierwotnego możemy zastosować stawkę amortyzacji tylko 1,5%. Nie zwrócą uwagę jednak na ten fakt inwestorzy, którzy planują rozliczać się ryczałtem wspomina nasza negocjatorka:

Można wyobrazić sobie sytuację, że inwestor nieprowadzący działalności, rozliczający się w ramach najmu prywatnego, który posiada tylko 1 małe mieszkanie, zakupione za gotówkę nie w kredycie, obsługujący mieszkanie samodzielnie nie przez firmę zarządzającą, nie chce dokładać sobie formalności i wybiera rozliczanie podatków z najmu w formie ryczałtu, płaconego od przychodów. Nie są więc istotne dla niego koszty, a w tym nie może odliczyć sobie amortyzacji. W dodatku jeśli inwestycja ma pomóc w budowaniu przyszłej zdolności kredytowej forma takiego rozliczenia nie uwzględniająca kosztów będzie korzystniejsza.

Więcej szczegółów odnoście zdolności kredytowej w zakładce doradca kredytowy  Jednak zdecydowana większość inwestorów, ze względu na optymalizację podatkową wybierze rozliczanie się w oparciu o metody kosztowe typu skala podatkowa 17/32% czy podatek liniowy 19%. W jaki sposób działa amortyzacja opisaliśmy również w poprzednim artykule. Możesz poczytać również o różnych formach rozliczania podatków na stronie www.wynajmistrz.pl

W obecnej sytuacji, gdy inwestorzy prześcigują się w zakupie mieszkań zwłaszcza mieszkań inwestycyjnych w Warszawie tzw. perełek inwestycyjnych w najniższych kwotach ważne jest, aby posiadać wiedzę z zakresu różnic pomiędzy SWPDL, a odrębną własnością. Ważne jest, aby decyzję o zakupie dokonywać rozważnie i z dbałością o szczegóły. Dużą trudnością jest presja czasu i duża konkurencja, nie pozwalająca na rozesłanie szczegółowych zapytań do ekspertów.

Poniżej lista 6 strasznych tajemnic, które może kryć w sobie zakup mieszkania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Lista ta została stworzona na podstawie własnych doświadczeń, obserwacji i rozmów z innymi inwestorami. Jest aktualna, jednak nie ostateczna. Może okazać się, że nie poznaliśmy jeszcze wszystkich niespodzianek czyhających na właścicieli.

1. Tajemnica I – niby założona księga wieczysta, a grunt nieuregulowany
2. Tajemnica II – niby założona księga wieczysta, grunt uregulowany, ale nie ma drogi dojazdowej
3. Tajemnica III – niby grunt uregulowany, przeciwskazań do wyodrębnienia nie ma,  alei tak teraz nie jest to możliwe
4. Tajemnica IV – niby wszystko ok, ale brak zaświadczenia gruntowego
5. Tajemnica V – niby można, sąsiedzi z bloku to zrobili, ale ty nie możesz – normatyw
6. Tajemnica VI – niby możesz, ale nie powinieneś tego robić

Tajemnica I – niby założona księga wieczysta, a grunt nieuregulowany

Obecnie założenie KW Księgi wieczystej lokalu nie jest jednoznaczne z tym, że grunt pod budynkiem jest uregulowany. Jest to mylące, dlatego, że obecnie do SWPDL nie można złożyć wniosku o założenie księgi wieczystej, jeśli grunt ma status nieuregulowany. Jednak to, że obecnie nie można tego zrobić, to nie oznacza że kiedyś nie było takiej możliwości. Do 2013 roku sądy nie widziały przeciwskazań, jednak pewien wyrok sądu odwrócił tą sprawę do góry nogami. Więcej na stronie LINK

„Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”. Sygn. akt III CZP 104/12

Istnieją więc lokale, których właściciele przed tym okresem założyli KW do SWPDL i należy pogratulować tym właścicielom, że dokonali takiej czynności, gdyż to jedyna furtka wyjścia, żeby obecnie takie mieszkanie kupić w kredycie. Nie jest to jednak standardowa procedura. Duża część doradców kredytowych do tej pory uważa, że nie da się tego zrobić. Nasi doświadczeni doradcy wiedzą, jak przeprowadzić taką procedurę.

Kilka lat temu, większość doradców uważała, że nie jest to możliwe. Warunkiem jest treść zaświadczenia uzyskanego od spółdzielni oraz  wybór odpowiedniego banku. Jednak pomimo faktu, że lokal taki można kupić w kredycie, to nie oznacza to, że można później wyodrębnić pełną własność. Do momentu uregulowania spraw między spółdzielnią, a miastem nie ma możliwości wyodrębnienia lokalu.

Tajemnica II- niby założona księga wieczysta, grunt uregulowany, ale nie ma drogi dojazdowej

Kupujesz mieszkanie spółdzielcze prawo do lokalu, masz informację o tym, że grunt na którym stoi budynek jest uregulowany no i już zacierasz ręce z myślą o tym, że w następnej kolejności umawiasz się do spółdzielni na wyodrębnienie mieszkania. A tutaj niespodzianka czekająca na ciebie: lokalu nie da się wyodrębnić ze względu na to, że do działki należącej do bloku prowadzi droga dojazdowa o nieuregulowanym statusie. I jak poradzić sobie z taką sytuacją? Najlepiej na 2 sposoby: dostać się do KW budynkowej i tam sprawdzić, czy z tego budynku sąsiedzi wyodrębniali już swoje mieszkania. Zapewne jeśli było to możliwe wcześniej, sąsiedzi przeszli już tą procedurę, to jest duże prawdopodobieństwo, że i nam się to uda.

Tajemnica III – niby grunt uregulowany, przeciwskazań do wyodrębnienia nie ma,  alei tak teraz nie jest to możliwe

Czytasz tytuł i nie dowierzasz? Otóż niestety taka jest rzeczywistość. Może się okazać, że kupujesz mieszkanie na gruncie uregulowanym, drogi dojazdowe również są uregulowane, ale mimo wszystko nie możesz teraz wyodrębnić pełnej własności. Dlaczego? Jednym z powodów jest termin uregulowania gruntów. Jeśli spółdzielnia po wielu latach w imieniu właścicieli mieszkań wywalczyła grunty z miastem, nic nie powinno już stać na przeszkodzie. Jednak, rzeczywistość wygląda nieco inaczej. Procedury prawne wymagają konieczność wyodrębnienia działek oraz przeprowadzenie inwentaryzacji mieszkań. W zależności od terminowości prac urzędowych sprawy mogą przeciągnąć się i tak 2-3 lata. Po zakończeniu procedur w spółdzielni owszem otrzymasz taką możliwość, jednak musi to jeszcze trochę potrwać.

Tajemnica IV – niby wszystko ok, ale brak zaświadczenia gruntowego

A czy możesz sobie wyobrazić sytuację, że nie nie ma żadnych przeciwskazań do wyodrębnienia lokalu, blok stoi na gruncie uregulowanym, sąsiedzi w poprzednich latach przeprowadzali te procesy, ale jakoś przez cały ostatni rok i tak nie można było wyodrębnić własności. Zatem remont został zakończony, już dawno wynajęte, amortyzacja rozpoczęta stawką 2,5% i przez cały rok nie można było tego zrobić. Jesteście ciekawi co stanęło na przeszkodzie?

Otóż tą nagrodę niespodziankę ufundował nam polski rząd, a dokładanie wprowadzenie ustawy gruntowej, przez którą wszyscy właściciele mieszkań, którzy dotychczas byli użytkownikami wieczystymi gruntu stali się na mocy prawa właścicielami kawałka ziemi pod budynkiem. Niby nic skomplikowanego, ale wymagało to otrzymania przez spółdzielnię zaświadczeń z urzędów miast, które zostały wydawane z maksymalnym możliwym terminem czyli uwaga 12 miesięcy! Tak, 12 miesięcy niektóre spółdzielnie czekały na zaświadczenia! Uwaga niektóre nie dostały ich w terminie do tej pory. Urzędy zawaliły sprawę i nie ponoszą żadnych konsekwencji za opóźnienia. Jednak właściciele mieszkań, dla których ważna jest pełna własność odnoszą realną stratę finansową. Cóż… kocham swój kraj! Wniosek z tego taki, że jeśli nie masz na papierze to jeszcze wszystko się może wydarzyć. Może za rok będzie jakaś kolejna ustawa? Kto wie, co nas czeka.

Tajemnica V – niby można, sąsiedzi z bloku to zrobili, ale ty nie możesz – normatyw

Czytając poprzednią straszną tajemnicę, wnioskuję, że nawet jeśli znasz zasady wyodrębniania własności, to dopóki nie masz jej w garści, nie możesz czuć się pewien. Taką sytuację opisuje nasza negocjatorka:

Podczas jednych z ostatnich negocjacji mieszkania inwestycyjnego w którym pośredniczyła pewna Pani pośrednik otrzymaliśmy informację, że można założyć KW oraz, że można wyodrębnić pełną własność. Im Pani pośrednik była coraz bardziej pewna swoich racji, tym większe wątpliwości nam się pojawiały. Postanowiłyśmy w księdze budynkowej sprawdzić, czy w sąsiednie mieszkania były już dotychczas wyodrębniane. Okazało się, że kilku właścicieli 2017 roku skutecznie dokonywało wyodrębnień i takie zapisy pojawiły się w KW budynku.

Doświadczone jednak po poprzednich negocjacjach zakupowych zrobiłyśmy telefoniczny wywiad ze spółdzielnią. Pierwszy telefon wykazał rację Pani pośrednik, natomiast drugi i trzeci już jednak był antagonistycznego przesłania. Pierwsza osoba ze spółdzielni powiedziała, że można wyodrębnić lokal, natomiast po kilku godzinach odebrała już inna kobieta i powiedziała, że nie wie kto nam tak nagadał, ale ona jest pewna, że wyodrębnienie na chwilę obecną nie jest możliwe. Byłyśmy w szoku! Jak to możliwe zostać wprowadzone w błąd przez panią ze spółdzielni! Błąd, który mógł nas kosztować.

Postanowiłyśmy zadzwonić do prezesa spółdzielni, który wyjaśnił w czym rzecz. Na budynku jest wpisany tzw. normatyw. Kilkanaście lat temu spółdzielnia skorzystała z dofinansowania państwa na modernizację budynków. Kwota dofinansowania przez państwo sięgała 75%. Pozostałą część mieli pokryć właściciele mieszkań w ratach miesięcznych płaconych w czynszu do spółdzielni, której ostatnia rata przypada w 2023 r. Do tego czasu nie można wyodrębnić własności! Na nasze pytanie jak to jest możliwe, że sąsiedzi jednak wyodrębnili, prezes odpowiedział, że owszem była taka możliwość, bo państwo w 2017 roku dało możliwość wniesienia jednorazowej opłaty. Ci sąsiedzi, którzy mieli większą ilość gotówki zrobili to od ręki i wyodrębnili własność. Tych, których nie było stać, taka możliwość nie spotka do końca trwania umowy.

Jak widać w powyższej relacji, potwierdza się niestety po raz kolejny fakt, iż nie dość, że trudno sprawdzić taką księgę budynkową to jeszcze informacje uzyskane zarówno od Pani pośrednik jak i od pracowników spółdzielni nie zawsze są rzetelne.

Tajemnica VI – niby możesz, ale nie powinieneś tego robić

Tajemnica szósta. Ostatnia. Którą być może powinnam wyszeptać, zamiast pisać. Taki sekret, o którym głośno się nie mówi. Wiecie, że bywają takie spółdzielnie, które są na skaju upadłości, takie które zaciągają pożyczki o wierzycieli lub bardziej takie niby pożyczki, później je realnie spłacają z kont mieszkańców, a na końcu niby sądzą się kilka lat z wierzycielem, który pomimo rzekomo spłaconego długu albo bardziej rzekomo wogóle istniejącego nie chce się wykreślić z księgi wieczystej i uznać spłaty należności? od kilku lat toczy się sprawa w sądzie, a przez ten czas wierzyciel żyje z haraczy płaconych w formie opłaty administracyjnej za zaświadczenie o tym, że akurat na twoim lokalu nie ciąży hipoteka. I tak dobrze, że w ogóle jest możliwość uzyskania takiego zaświadczenia, inaczej długi spółdzielni w wysokości 20 mln ciążyłyby na właścicielach, a wtedy nawet lepiej nie wyodrębniać własności..

Podsumowanie

Czy czytając o powyższych 6 strasznych tajemnicach czujesz, że mogły mieć miejsce takie sytuacje, że podczas zakupu mógłbyś popełnić błąd? Potrafisz sobie skalkulować ile taki błąd mógłby cię kosztować? Jeśli tak, to masz świadomość jak ważne jest dokładne zbadanie konkretnego przypadku. Poprzestawanie na słowach właściciela mieszkania, pośrednika czy pracowników spółdzielni widać nie zawsze pozawala na oszacowanie poziomu ryzyka zakupowego. Czasem może nawet celowo możemy zostać nabici w butelkę.

Jak się wystrzec takich sytuacji? Po pierwsze nie kupować bez sprawdzenia KW budynku. Nigdy! Po drugie omówić zakup na konsultacjach lub zlecić profesjonalnym negocjatorkom, które mogą ze zdecydowanie większą precyzją określić zagrożenia z jakimi możemy się spotkać podczas zakupu, a przy okazji sprytnie wynegocjować cenę.

Jeśli artykuł Ci się podobał, udostępnij go na FB, zostaw lajka lub po prostu napisz wiadomość. W najbliższym czasie przygotowujemy się do zakupu dla inwestorów kolejnych nieruchomości na SWPDL, warto na ten temat rozmawiać. Odpowiemy na wszelkie pytania dotyczące zakupów inwestycyjnych na rynku wtórnym.

Artykuł został opublikowany dzięki materiałom zgromadzonym przez www.negocjatorki.com